新年后刚复工才半个月左右，就有不少人反映，近期西安的二手房市场明显热了起来。
当下的“热起来”是不是真实，是正常性回暖还是超预期的升温？大伙跟随探长，一块到一线实地看看。
01、一线实探
在历程过去年2次二手房官方报价后，二手房的市场走向，牵扯着太多购房者和业主。
昨天，探长走访了西安3个热点地区，6个店铺，和一线的从业职员聊了聊。
主要知道几个信息：
1、近期他们能感觉到的年后二手房市场在成交量、成交价的变化。
2、年后购房者和业主心态有哪些变化，市场变化是什么原因什么？
3、他们对当下和后期市场的怎么看，对购房者的建议。
最后，结合最近市场、政策的变化和一线的感知，我也会总结些个人怎么看和看法，期望能对大伙知道当下市场、个人置业考量有的帮助。
02、地区1、城北
第一去的是城北的片区的2个店铺。一个坐落于未央区凤城一路，一个是经开区大明宫板块。
对于年后的市场，凤城一路某二手房店铺的员工反映到：
“开年后二手房确实带看量多了起来，年前市场冷的时候，周六周日带看都极少，今天周一是大家的休息日，有同事都已经在带看了。
成交方面，大家店旁边的锦园小区，年前两个月成交量一直很少，开年后半个月时间，最少都成交四五套了。这个小区房龄在10年左右，维护的还很好。成交的价格，做合适。官方报价1.5万+，成交价1.6万左右。”
带看的回暖，从上图数据也能明显看出。
对于市场是不是回暖，有关缘由，大明宫板块二手房店经理反映到：
“年服务市场确实回暖了，依据大家的数据，今年2月份线上咨询量，是去年同期的2.2倍”
开始以为这个数据太夸张了，但其实也是多重缘由致使的：
“当然，这是咨询量，要说成交比去年3月份高峰近1万套，那非常难，楼市一般年后会季节性回暖，但一般在3月份后；
今年有点特殊，楼市回暖有点提前，由于疫情+官方报价，业主着急卖，购房者由于疫情积压+新房改变。像大明宫万达附近的，也都是一些5年内的次新房，价格1.7-2万，和之前附近摇号新房也差不多。
还有就是近期银行放款速度加快，去年严格的时候，整个二手房步骤走完需要半年，但目前快的也就1-2个月。
03、地区2、浐灞
去的第二个片区是浐灞片区的2个店铺。一个坐落于广泰门板块，一个是欧亚大道附近。
对于年后的市场，广泰门华远海蓝城某二手房店铺经理反映到：
年后二手房市场一定是热起来了，最大的感觉是，目前的优质房源明显多了起来。
由于去年第一批二手房官方报价出来后，不少都在广泰门附近的二手次新房，在历程过近半年的观望，交易双方拉锯战下，不少业主也同意了当下的市场和价格。
业主对后期楼市的怎么看，对房住不炒也愈加同意，譬如我所在的小区，假如半个月前，有个同户型卖了130万，下一个业主卖，价格也会差不多。不会出现他卖130万，我就要多卖5万。
对于刚需的购房者来讲，当下优质二手房不少，是入手的好机会。譬如华远海蓝城，二手房两室，之前成交价格高的，都在170万往上，但近期诚心卖的业主，可能价格不到150万。
当然，从北二环到广泰门，都在西安核心板块，而且也都是些5-10年房龄的次新房，在这三个板块之后，我去了欧亚大道、世博园、华夏文旅这个板块。
从店铺状况、与和员工聊天过程中，能感知到这个板块的二手房回暖征兆还不明显。
2022年2月21日实拍
一是附近的两个二手房店铺已经关店，转手。二是来自中介店铺员工的反馈：
“我这没总体的数据，年服务市场相比去年十月份后还是有所回暖，但比起去年7月份之前一定不如，现在市场开始有了成交，不过成交量并不多。业主供应的价格，在官方报价颁布后也有肯定的回调。”
04、地区3、曲江/学区房
最后去的片区是曲江。
对于年后的市场，曲江大道上的某二手房店铺员工反映到：
“开年后二手房市场有所回暖，近期上门咨询的购房者也明显多了起来。价格方面，毕竟曲江的新房太少，地区优势也比较强，业主就年前和年后降价并不明显。“
对于年后的市场，也有从业者反映到，板块和学区的差异，致使回暖的步伐，明显不同：
“我年前在浐灞偏外围的一个店铺，由于去年年底市场成交量太少，店铺都关了，年后到了浐灞一小附近，由于有优质的学区房，顾客明显多了起来，近期看学区房的也挺多的。”
这类差异里，也恰恰反映出，不同地区、种类的二手房，他们面对市场的抗压能力也是不一样的，回暖步伐也是不一样的。
05、探长看法
一直以来，二手房市场由于是个人买卖，波动都很大。但也有楼市金三银四红5月的季节性趋势。
但由于疫情，市场步伐明显被打乱。但官方报价颁布，虽然有调整，阵痛，但其实是一件好事。譬如去年11月份，二手房的均价终于和新房相差不大。
也是在那个时候，我判断二手房的马上回暖，由于它的“水分”已经不太大。
结合一线市场的反馈，当下：
1、业主价格回归合理，这里的合理，指的是综合配套、商品、兑现优质二手次新房和新房价值相当。
2、疫情又积压购房需要，这里的积压，不仅仅是疫情大伙疫情期间的买房需要，还有就是结构性需要，由于新房整体改变，对刚需不友好。
3、政策调整信贷渐渐合理，去年信贷政策过于严格，从年底到年初，央行都在不断纠偏，纠正部分银行过度严格的信贷政策。
这三者都支撑了当下二手房的渐渐回暖。但，这里有两点值得注意：
1、这个回暖，不会出现大涨，官方报价颁布后，二手房大涨暴跌的基础不再存在，二手房流动性渐渐减少已是不争的事实。
2、这个回暖过程，不同地区、商品步伐不一，譬如核心区、学区房更快，5-10年内次新房更受青睐。
而如此的市场近况下，当下的节点，对于买方、卖方，都是一个做合适的时间点。
—— 结语 ——
近期你有没关注二手房，有没感知到市场有什么变化，欢迎评论区交流探讨。
