为了买套称心如意的房子，姜女性没少跑中介、售楼部。她千挑万选很不容易看中了一套二手房，付清了房款，房屋却未过户。搬家入住，她却遇上了江津法院实行法官上门。
原来，这套二手房是一套“抵押房”，已经被法院通过网上司法拍卖成功拍出。姜女性则面临着腾退房子的尴尬情况。
据了解，姜女性已经向警方报案。
钱收了，卖家不过户玩失踪
2020年1月，姜女性通过中介，在九龙坡区找到了何某、刘某挂牌供应的一处房子。实地看房后，姜女性感觉房屋总价仅58万，性价比高，对这套房子十分中意。
交易双方见面后，何某提出绕过中介签协议，以避免中介成本，同时提出房子价格可在中介挂牌价基础上少点。
想着能省钱，姜女性答应了。随后，双方绕过中介私下签订了房子交易合同，并支付了定金10万元。
之后，何某将房子交给姜女性，姜女性高开心兴搬进房子居住。入住后，何某没帮助办理过户，却一直催促姜女性支付尾款。
何某称：“房屋目前有抵押，需要先拿尾款到银行办理解押，然后就能过户。”何某表示，还想再实惠几万元。姜女性禁不住何某的一再催促，于是将45万元尾款打给了何某。
付款后，姜女性多次催促何某办理过户，何某均以各种理由推脱，后来玩起了失踪。
郁闷，如意房竟是抵押房
原来，早在2019年，债务缠身的何某、刘某就在江津一家银行以该房子作为抵押，贷款60万元。
2020年初，二人明知该房子未解押，仍将它挂在房子中介进行供应。
2020年7月，还不上贷款的二人被银行起诉到江津法院，该房子也成为了待拍卖的实行财产。
后来，江津法院实行法官依法向不动产登记中心送达了该房子的查封手续，随后来到该房子进行搜查评估。
实行法官与姜女性见面后，将本案房子的抵押、查封状况详细告诉了姜女性。
2021年8月，该房被法院挂网进行司法拍卖。
姜女性这才恍然大悟，意识到自己让人骗。
安置费8万，转付购房人
实行法官在安慰姜女性的同时，也告知其有关法律规定。她虽然与何某签订了房子交易合同，但因没有办理过户流程，没办法获得房子所有权，其权利也没办法对抗法院的实行。
房子一旦拍卖成交，姜女性有义务配合腾房，至于其遭受的损失，姜女性可另行依法维权。
日前，该房子被依法拍出。为尽力保护姜女性的生活居住，实行法官通过多次与被实行人何某交流，何某最后赞同将法院保留的唯一住房安置费8万元作为赔偿款，直接转付给姜女性。
拿到安置费后，姜女性表示将积极配合按期腾出房子。姜女性还告诉实行法官，她已向九龙坡公安局报案。
法官说法
签订合同前先查看产权情况
依据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、出售和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而房子作为不动产，依据上述规定，要想发生房子所有权转移的法律效力需要办理房子所有权转移登记，没有办理登记不可以获得房子所有权。
依据《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，如买受人对房子不可以办理过户登记存在过错，即使房子已经由卖方出货给买方，也不可以排除法院对房子的实行。
实践中，实行法院判断购房者对房子不可以过户主观是不是具备过错的要紧标准就是审察购房者在签订房子交易合同之前是不是尽到了查看房子是不是有抵押、查封等买卖限制的合理注意义务。
在二手房交易买卖当中要想防范可能发生的因抵押、查封不可以过户的法律风险，应该注意：在签订合同前与卖方一块去查看产权情况，落实房源的真实性和房子的产权情况，如房子有抵押，则不可以将房款直接支付给卖方；
如有查封，则可以联系查封法院，知道查封缘由与解封渠道，在完成过户将来再支付尾款。
上游新闻记者 徐勤 江津法院供图
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