上海楼市。徐凡淋/摄
“金九银十’已不复存在，新房市场多推几个楼盘买卖就能上去，二手房市场彻底陷入冰冻，非常重要的原因核验价外，目前贷款非常难。”
徐凡淋/发自上海
多番调控下，上海楼市冷热并存，新房认购高热不减，二手房进入冰冻期。上海二手房成交价格，正越来越向2020年初水平回撤。
上海新房市场断供两个月后，第四批次推出42个楼盘，恰逢“金九银十”，现在已有多个楼盘触发积分，认购火热。来自上海网上房产官方数据显示，仅9月28日上海售出各类新建产品房909套，成交面积6.52万平米，这一数据为今年新房市场成交高峰。
上海二手房受核验价和房贷“三价就低”政策影响，成交量直线降低。来自链家网上海数据显示，截至9月27日上海二手房9月网签约9700套，预计9月成交套数在10000套左右，相较于8月份的18000套成交数据降低约40%，为今年以来成交最低点。
中国房产报记者在市场走访中也发现，对比年初的高热，二手房市场确实冷下来了，如闵行区年初挂牌价500多万元的“学区房”开心花园，现在价格仅300多万元，成交总价直降40%；浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区最高挂牌价达21万元/平米，近期挂牌价为12万|13万元/平米，单价直降8万元/平米；以一套100平米房屋计算，总价降低约800万元。
近郊刚需新盘受青睐
数据来源：上海网上房产
“没预约看不了，要预约才能进。”9月28日，上海闵行区楼盘融信旭辉世纪古美一销售对记者说。据记者知道，该楼盘本次推出394套72|150平米户型，备案均价82500元/平米，现在认购人数已破千组，第一期入围分在72.5分，该批次初步预计入围积分在70分以上。
记者来到另一楼盘浦东仁恒金桥世纪售楼处表示想看样板房，现场销售告知：“确定认购并交了认筹金后会集中安排看样板间”。同样看房的购房者王女性告诉记者：“这个楼盘第一批次时就如此，售楼处一直关着，跟销售预约了也没用，就是不给看，开发商捂盘惜售。”
另一名购房者杨先生也向记者表示：“浦东另一个楼盘半年前就拥有开盘条件，估计要捂盘到政策放开；前滩盘则是售楼处都没，直接认购，一直都如此。”
对于开发商是不是存在捂盘现象，同策研究院研究总监宋红卫表示，第四批次42个楼盘，现在仍有部分项目没获得预售许可证，并非开发商捂盘，而是限价政策下给出的预售官方报价格没达到开发商预期，部分项目以预价格格入市可能面临亏损，“第三批次入市项目也有几个没获得预售许可证。”
上海新房市场销售依然火热的同时，“内环必成热盘”的市场格局也在悄然发生着变化。
上海本批次推出的两个内环项目长宁区愚源名邸和静安区宝珀公寓，本该是市场预定的热点楼盘，然而在这次认购中均没触发积分制。其中，宝珀公寓推出89|137平米户型299套房源，销售均价112000元/平米，认购315组，认购率仅105%；愚源名邸本批次推出92|278平米户型154套房源，销售均价125000元/平米，认购也没触发积分制。
反观上海五大新城尤以中外环之间的闵行区、浦东新区、青浦区成触发积分制的高频区，第四批次楼盘中较少触发积分制的松江新城板块洞泾都汇名邸也触发了积分制。
对比五大新城及中外环地区热点楼盘，常见有较好规划，距离地铁站较近，自驾没市内拥挤，单价在4万—8万元，价格只有市内的1/2到1/3，成为刚需置业最佳选择。
对于“金九银十”上海新房市场表现，宋红卫表示，上海新房市场仍然可期，9月|十月份成交量将明显高于7|8月份。
二手房进入冰冻期
建设中的上海一楼盘。徐凡淋/摄
对比新房市场较好的成交量，上海二手房核验价与“三价就低”新政之后，二手房成交量速冻，价格也急速降低。
链家网统计数据显示，截至9月27日，上海二手房网签约9700套，预计最后成交套数在1万套左右，相较于今年8月的1.8万套降低约40%，是今年以来成交最低点。对比链家今年以来二手房挂牌量也可以看出，从2020年7月近10万套到目前的2万|3万套，房源在急速降低。有中介表示，虽然还有很多“内网”房源，占比约为20%，不过市场确实冷下来了。
记者从从贝壳找房APP、中原地产等平台可见，很多热点板块挂牌价格明显降低，上海知名学区浦东陆家嘴的“老破小”梅园小区，最高挂牌价达21万元/平米，近期挂牌价为12万|13万元/平米，单价直降8万元/平米，以一套100平米的房屋计算，总价降低约800万元。
记者在学区房集中的闵行区发现，地区内对口闵行畹町实验小学的老旧小区开心花园、常兴家园价格均有不同幅度降低。以开心花园为例，目前挂牌单价常见在6万元/平米左右，年初同面积挂牌价500多万元的房屋，目前常见挂牌价在300多万元，部分房源价格直降40%。
在上海闵行区从事多年二手房买卖的太平洋中介张经理表示，开心花园等好几个老旧小区房源比较多，以前外地人只须买房都能入学，目前外地人买了也上不了学，主要还是学区政策变了，居住舒适感也欠缺，看房的人也少。
同时张经理也表示，闵行区春城、春申景城等次新房对口闵行公办第一梯队学区，核验价在8.9万元/平米，100平米房屋总价比之前下调约100万元。
上海中原地产行情分析师卢文曦对中国房产报记者表示，新房多推几个楼盘成交量就能上去，学区房二季度就已降温，主如果受核验价政策影响，即便入学门槛不变，房子本身价格也会发生降价。
对于上海二手房和学区房降价缘由，宋红卫也表示，上海二手房和学区房无论是挂牌价还是成交价均有不同程度下调，一是教育规范改革减少了学区房热度；二是挂牌核验致使部分高价房源没办法入市；三是二手房“三价就低”直接抬高了购房者的首付比率，部分购房者面临预算不够的状况，致使成交量不足，进而影响房价；四是按揭贷款额度紧张，很多按揭贷款停滞，十月份仍然会受“三价从低”和贷款额度紧张的影响。